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香港博盈槔殖:北京首批集中供地分7类竞拍规则 高价地难现

2021-04-02 08:50:32 新京报 
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  “房地联动、一地一策”机制,将在一定程度上遏制非理性拿地行为,但是集中供地对房企的资金带来考验,无疑将加速企业间的分化。

  3月31日晚,北京发布了2021年度第一批次商品住宅用地出让公告,共推出30宗地块,建筑规模超过345万平方米,起拍价总额超过1035亿元,仅竞买保证金就超210亿。从规模来看,单次供地量就相当于去年一多半的任务。

  值得关注的是,30宗地共分7大类竞拍规则,多宗地都叠加了两种竞拍规则,比如竞报政府持有产权份额 竞高标准建设方案、竞建公共租赁住房 竞高标准建设方案等。

  在业内士看来,“房地联动、一地一策”机制,将在一定程度上遏制非理性拿地行为。这也意味着在精准调控下,难再现高价地。但是集中供地对房企的资金带来考验,无疑将加速企业间的分化。

  预计29宗挂牌地块5月8日确定归属

  根据公告,北京一次性挂牌的30宗地,共涉及12个区,其中位于中心城区项目15宗,建设用地面积占比约43%,其中朝阳区是供地“大户”,共推出10宗地;此外,还包括海淀区2宗、丰台区2宗、石景山区1宗。从环线来看,超过半数的土地都集中在五环到六环的区域,只有朝阳王四营三块地位于四环至五环之间。在诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱看来,本次供应的地块区位相对优越,弥补了北京主城区内新房项目稀缺的局面。

  中原地产首席分析师张大伟称,值得关注的好地块有海淀树村、朝阳王四营、东坝、崔各庄地块,昌平的东小口、生命科学园等。他还表示,从30宗地块的起始价来看,占到了去年全年住宅土地出让金(1736.9亿元)的近60%;整体的建筑规模345万平方米,相当于去年全年住宅供应(605万平方米)的57%。相当于北京此次集中供地,完成了去年一多半的任务量。另外,从一次性推出的30宗地体量来看,年底或将带来超过2万套商品房住宅的供应量。

  据悉,此次挂牌竞价起始时间为2021年4月22日,挂牌竞价截止时间为5月8日下午3点时,预计将有29宗地在5月8日将确定归属。而房山区的共有产权房用地是采用招标的出让方式,投标时间为2021年4月22日,投标截止后当即开标。据悉,在3月底集中推出30宗土地后,北京还将在7月、11月左右集中发布商品住宅用地出让公告。

  值得关注的是,此次供地首次引入了房屋销售价格引导机制,未来上市项目的房价作为重要政策工具之一,由过去预售环节引导前置到土地出让环节,由住建、规自部门、区政府组成联席会,共同研究每一地块房屋销售价格指导意见,并在公告期对外告知,开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺,作为未来办理预售的前置条件。

  从目前来看,兼顾刚需及改善型需求,近20个项目设置了“套内70/90”户型要求。对此,中指研究院北京公司研究副总监李益峰也认为,此次集中供地在户型限制也适当做出了调整,将“套型面积”调整为“套内面积”,为房企户型设计灵活度、住宅品质提升方面预留了合理空间,在“重调控”“强保障”和“稳品质”上寻求了一定的平衡。

  此外,张大伟还指出,“这30宗地块没有一宗限竞房,限竞房逐渐离开市场。”

  多宗地块叠加两种竞拍规则

  据了解,此前,北京市规划自然资源委联合市住房城乡建设委,会同相关区政府等单位,建立了“房地联动、一地一策”机制。在土地出让环节着力加强综合施策,制定“政策工具箱”,结合拟出让宗地所在区域市场供求、功能定位等因素合理确定竞买条件和交易方式。

  基于上述精准调控的背景下,30宗地的竞拍规则呈现出多样化,新京报记者根据挂牌文件梳理发现,竞拍规则大致分成7大类,其中,位于朝阳、海淀、副中心区位条件较好的6宗地,采取了竞报政府持有产权份额 竞高标准建设方案的竞拍规则,包括一直备受关注的朝阳区金盏乡两宗住宅用地,以及海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块,后者挂牌出让起始价达到62.1亿元,是本次起始总价最高的土地,竞买保证金就达到了12.5亿元。

  值得注意的是,北京土地供应正在向租赁住房倾斜。从本次集中供应的30宗地块中,有15宗涉及到配建公共租赁住房,包括位于房山区的唯一一宗共有产权房用地,也有配建公共租赁住宅的要求。具体来看,配建公共租赁住房大多是作为叠加条件出现。其中,8宗地采用竞建公共租赁住房 竞高标准建设方案的竞拍规则,还有4宗地采用配建、竞建公共租赁住房 竞高标准建设方案的竞拍规则,而城市副中心地块则是采用竞建国际人才社区住房 竞高标准建设方案的竞拍规则。

  此外,30宗地块中,共有9块地采用竞高标准建设方案的竞拍规则,分布的区域覆盖面也很广,涉及石景山、朝阳、丰台、通州、大兴以及远郊区,其中包括石景山区衙门口棚户区改造项目地块,其综合楼面价超过55000元/平方米。

  土地供应端“个性化”调控

  虽然30块地的出让规划各类繁多,但是,除了共有产权房设定了具体房屋售价外,每块地并未对房屋售价进行具体限定,但都设定了最高土地价格。当达到最高价格的时候,才涉及到竞建公共租赁住房,或者竞高标准建设方案,以及竞政府共有产权份额等要求。在业内人士看来,这标志着北京申博怎么开户房地产行业调控向精细化管控方向纵深发展。

  李益峰表示,此次北京集中供地真正落地实施“房地联动、一地一策”机制,从供、销两端实现联动引导,将在一定程度上遏制非理性拿地行为。王小嫱也认为,北京此次的土地集中供应是呼应土地精准分类调控,集中性推出优质地块,促使开发商理性拿地,结合自身的财务状况谨慎拿地,在一定程度上缩小了优质地块的竞争,有利于房地产市场的稳定发展。

  不过,张大伟则表示,这将对房企的资金链带来巨大的考验,如何准备保证金?这将成为未来一个月大部分房企面临的难题,“可以肯定的是,不太可能出现高价地了,北京摁住高价地的决心非常坚决,在土地供应阶段已经开始执行‘个性化’调控。”由此,张大伟预计,北京土地市场已经进入分化时代,房企也将加速分化。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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