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在哪买房不重要,如何买房才重要!比如这样买更划算

来源:和讯私财2019-10-22 16:46:40阅读量:448次

内容摘要:不知道大家有没有听过这句话:给我一个支点,我能撬动整个地球。这句话就是著名古希腊科学家阿基米德说的。可没想到这句话却被后人的天花乱坠。尤其是赚钱暴力的行业,都需要它这句话做个支撑。今天小编我就拿出一个房市这个点(杆)来聊一聊!
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  不知道大家有没有听过这句话:给我一个支点,我能撬动整个地球。别说你没听过,五年级课本有讲!而这句话就是著名古希腊科学家阿基米德说的。

  可没想到这句话却被后人的天花乱坠。尤其是赚钱暴力的行业,都需要它这句话做个支撑。

  有几句话是这么流传的:

  在股市,一个支点(杠杆)能让一个人一夜回到解放前。

  在汇市,一个支点(杠杆)能让一个5万多人的上市公司一夜破产。

  在房市,一个支点(杠杆)能让房屋净值(Home Equity)消失殆尽。

  大家肯定说,为什么这么负面。为何不列举一些杠杆的好处呢?

  好处?有啊,那今天小编我就拿出一个房市这个点(杆)来聊一聊。(当然,如果让我叙述所有行业的所有用处以及好坏,估计得说到2021年的第一场雪了。)本系列也有后续,大家感兴趣了后期在一个点一个点来更!

  房子对于我们中国人来说,那就相当于是“家”。有了房子就有了家,而且多少年这种根深蒂固的观念已深入骨髓。所以我们结婚要买房,投资也要买房,但我们买房是不是需要跟银行打个交道什么的?

  重点来了,那这时候银行是一个什么角色呢?

  银行其实就是充当一个支点,而银行贷款就是我们说的杠杆

  而我们贷款买房简单地说就是:“借鸡生蛋,以钱生钱”,通过小比例首付,撬动大比例房贷,让手里很少的钱,买更大更贵的房子,获得放大的收益。

  比如说:

  一套100㎡的房子,1万元/㎡,如果全款购买则需要支付100万元。以五年为期,当房价涨2万元时,净利润为100万元。相反同样1万元/㎡,若是贷款购买,支付100万元,三成首付,可以购得330㎡房产。以五年为期,5年内支出月供80万,房价2万元时,扣除月供和当初首付,净利润高达480万。

  100万比480万,高达接近5倍的收益。

  如果你觉得100万首付支出后,无力承担后续80万月供。我们将其折半计算:

55万首付,购买180平房产,月供也减半仅为五年45万。假设五年后房价上涨到2万,也可以获得260万的受益。

  你高兴了吧!慢着,凡事有一利就有一弊,甘蔗没有两头甜,金融杠杆也不例外。它可以把回报放大,也可以把损失放大。同样用那100万的房子做例子,如果房价跌了10%,那么5倍的金融杠杆损失就是50%,10倍的杠杆损失就是你的本钱尽失,全军覆没。现在美国很多房子被强行拍卖,其主要原因就是炒房客以前使用的金融杠杆的倍数太大。

  什么时候可以使用杠杆?

  如果我们的投资回报率高于我们的借钱成本的话,你就可以尽可能地去借贷,利用杠杆挣钱。而且贷款期限越长越好,贷款额度越高越好,利率越低越好。

  为什么这么说?

  因为银行的房贷利率很低,比其它渠道,比如小贷、信用卡要低得多。房贷100万元,按照4.9%的基准利率计算,30年总利息为91万元。而信用卡分期30年利息高达237万,比银行房贷多了好几倍!房贷是大多数人这辈子能借来成本最低的钱。再者通胀导致货币贬值,拿几十年后的钱来完成当下的消费与投资是明智的。

  你能贷多少?

  想必没去银行贷过款的朋友,可能没有概念,特别是一些刚进社会的年轻人,会问:我刚毕业,能贷多少?

  事实上,能贷款多少,跟你是否刚毕业没有多大关系,而是和你房子有关系。

  比如:刘先生看上了一套100平方高层,单价1万元的房子,那这套房子理论上可以贷款70万。万先生则看上了另一套200平独栋,单价2万元,而这套别墅理论上则可以贷款280万元。但无论是刘先生还是万先生,都要提供对应贷款月供2倍或更多的月收入和流水来证明自己还得起。

  换个角度说,如果你一毕业就进了阿里、腾讯或者500强等一流企业,有着非常客观的收入。那很可能你绝大多数工作5年甚至10年以上的人,可贷款额度更高。为什么?因为你的企业以及你的月收入证明你是有实力。

  但是值得注意的一点是:

  房贷申请人年龄与借款期限之和不超过70。也就是说,想要贷款30年,你的年龄需要低于40岁,年龄增加,可贷款年限越短。所以,务必请在年轻时贷款买房,尽可能的在年轻时良性负债。

  因为信用借款银行重要考量的是个人信用记录,但并不是个人信用不良就不能申请信用借款,如果借款人逾期次数少、金额小,银行还是会酌情发放借款,但是借款利率或被提高,借款成数也有可能降低。

  最后:走公积金贷款还是商贷?

  一般来说,公积金借款比商业借款利率低一些,要更省钱一点。

   但是两者在保险费方面是不一样的。对于商业借款来说,只要不是商用物业或者是年限太长的住宅,银行一般不会要求借款人购买保险,如果是公积金借款的话,买保险一般在所难免,两者抵消的话,公积金借款的优势就更小了。因此借款额度较小的话,选择公积金借款未必更省钱。

  记住,你玩杠杆的前提是信用要过关,要不然说的再天花乱坠也没用。今天不仅跟大家聊了杠杆的问题,顺带把买房贷款的事儿也说了说。所以,大家可以了解一哈。重要的话需要再说话一变:一定要良性负债,要不然房子都买不了!

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